Rachat de soulte : financer votre projet immobilier après un divorce ou un héritage

Dans le cas d’un divorce ou d’un héritage, le notaire peut évoquer la possibilité d'un rachat de soulte. Si vous êtes dans une de ces situations et n’aviez jamais entendu parler de ce terme auparavant, cela tombe à pic, il n’aura bientôt plus de secret pour vous !

Le rachat de soulte intervient généralement lors d'un divorce. Lorsque l'un des deux conjoints désire conserver la pleine propriété du bien immobilier commun et rachète la part de l'autre à l'aide d'un crédit immobilier ou en payant comptant. De son côté, le second indivisaire perçoit une somme d’argent, mais il perd juridiquement tout lien avec le bien immobilier. Pour mener à bien ce processus, sachez que le passage chez un notaire est obligatoire.

En fonction de ce qui a été indiqué dans l'acte de vente et selon votre régime matrimonial, la répartition de la propriété permet de déterminer le montant de la soulte. Celui-ci dépend également de la manière dont vous avez financé l'achat : si vous remboursez encore un crédit sur ce bien, il est déduit de la soulte.

Sachez que le rachat de soulte dans le cadre d'un PACS ne diffère pas d'un divorce. Le calcul s’opère de la même façon, en se basant sur les indications de l'acte de vente.

Si l’accord est conclu à l'amiable, le notaire acceptera la répartition que vous lui proposez. Néanmoins, en cas de désaccord, il se reportera à l'acte de vente. Quelle que soit la contribution de l'une des parties, que ce soit en apport initial ou en remboursement du crédit au-delà de 50 %, si rien n'est spécifié dans l'acte de vente, la propriété sera répartie à parts égales entre vous.

La question du rachat de soulte se pose aussi souvent dans le cas d'une succession. Par exemple, dans une fratrie de quatre enfants héritant de la maison familiale, chacun possède 25 % de la maison. Or, si l'un d’eux souhaite en faire sa résidence principale, il peut racheter la part de ses trois frères et sœurs. Seule condition : il doit posséder les fonds ou avoir une capacité de financement suffisante.

Plusieurs solutions s’offrent à vous pour estimer le prix du bien : - Un accord à l'amiable entre les différentes parties, attention, si l'estimation lèse l'une des deux parties, le notaire est en droit de la modifier. - Une estimation réalisée par un professionnel, un notaire ou un agent immobilier.

La deuxième solution est fortement recommandée car l’accompagnement d’une personne "neutre" est toujours plus bénéfique. Par ailleurs, grâce à leurs connaissances du secteur, les professionnels de l’immobilier sauront évaluer le prix du bien à sa juste valeur.

Le calcul de la soulte varie en fonction du financement du bien : un prêt a-t-il été contracté et quelle est la part de propriété de chacun ? Il faut alors se référer à l'acte de vente pour vérifier ce qui y a été inscrit.

Avant de vous engager dans le rachat de soulte, il est primordiale de connaître votre capacité de financement ! Pour cela, deux solutions souffrent à vous via le simulateur Pretto : Si vous devez encore rembourser une partie de votre crédit, commencez par évaluer votre capacité de financement pour la partie restante, montant de la soulte non compris. Vous pourrez par la suite demander à votre Expert crédit une lecture plus détaillée. Si vous avez remboursé votre crédit, vous pouvez calculer votre capacité d'emprunt en remplaçant le prix du bien par le montant de la soulte.

Si vos fonds sont suffisants pour entreprendre un rachat de soulte, vous pouvez tout à fait effectuer un paiement comptant et en une seule fois.

Exemple 1 : Si le bien immobilier en question n’a pas été financé par un crédit, ou si le prêt a déjà été totalement remboursé, le calcul est simple. Votre couple détient un appartement à part égale dont la valeur actuelle est de 200 000 €. Vous souhaitez racheter la part de votre conjoint. Vous devrez lui verser 50 % de la valeur du bien, soit 100 000 €. Vous devenez alors pleinement propriétaire de l’appartement.

Exemple 2 : Dans le cas où l’appartement a été financé par un crédit immobilier, le calcul est plus complexe. Reprenons l’exemple précédent. Il reste 40 000 € de crédit à rembourser. Si vous rachetez la soulte de votre conjoint, vous devrez payer : (200 000 € - 40 000 €) / 2 = 80 000 € Votre ex-conjoint recevra 80 000 € de votre part et cessera d’être propriétaire. Néanmoins pour racheter la soulte, vous devrez payer ces 80 000 € et ajouter ensemble du capital restant dû, soit 80 000 € + 40 000 € = 120 000 €.

Comme nous l’expliquions plus haut, la première étape consiste à évaluer votre bien afin d’en déterminer la soulte. Elle ne nécessite pas l'intervention d'un notaire, même s'il peut vous proposer ce service, tout comme un agent immobilier.

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