La soulte dans le cas d’un divorce ou d’une succession

La soulte est un terme juridique un peu barbare (on en convient) qui exprime le fait que, dans la cadre d'un échange, l'une des parties doit verser à l'autre une somme d'argent pour compenser un excédent de valeur. On vous explique tout sur les spécificités de la soulte dans le cadre d’un divorce ou d’une succession.

En immobilier, la soulte intervient généralement dans deux cas de figure : en cas de divorce ou en cas de succession. Dans ces deux cas, vous allez en effet très probablement avoir à répartir un bien acquis en indivision.

Mais que se passe-t-il si l'un des propriétaires souhaite conserver le bien ? "Nul ne peut être contraint à l'indivision", nous dit la loi, ce qui signifie que si l'autre partie souhaite vendre, elle a le droit pour elle. Et cela même si vous étiez co-emprunteurs sur un crédit immobilier. C'est là qu'intervient le rachat de soulte, qui permet de racheter les parts d'un bien en indivision.

En cas de divorce, les époux doivent passer devant un notaire qui sera chargé d'établir les opérations de partage. En ce qui concerne les biens immobiliers, la répartition dépend en grande partie du régime matrimonial.

Dans le cas de biens achetés en commun, vous avez plusieurs possibilités :

• revendre le bien et vous partager la plus-value selon la répartition établie à l'acte de vente ;

• quitter le bien si votre ex-conjoint souhaite y rester ;

• rester dans le bien si votre ex-conjoint souhaite le quitter.

Dans ce dernier cas, vous allez procéder au rachat de soulte, c'est-à-dire que vous allez racheter à votre ex-conjoint la part du bien dont il est propriétaire. Il perdra alors tout lien juridique avec l’appartement ou la maison en question.

La soulte joue ici le rôle de compensation. Dans le cas où l’un des époux rachète à l’autre le bien immobilier et le crédit attaché à ce bien, le montant de la soulte prendra en compte ce crédit. Notez que le rachat ne peut avoir lieu qu’une fois que le divorce a été prononcé.

En cas de décès, les biens du défunt reviennent à ses héritiers. Chaque indivisaire reçoit alors une quote-part selon le nombre d’héritiers. Lors d'une succession, les héritiers qui détiennent ensemble un bien immobilier doivent alors s'accorder sur la valeur des parts à racheter.

Le montant de la soulte peut être déterminé à l'amiable ou par un notaire. Pour garantir que la somme fixée soit juste, il est essentiel de se baser sur des estimations actualisées des prix du marché, afin d'éviter de fixer un montant nettement inférieur à la valeur réelle du bien.

De plus, la soulte est influencée par plusieurs facteurs, tels que votre régime matrimonial, les dispositions de l'acte de vente, et la contribution de chacun à l'achat. Par exemple, si votre ex-conjoint a apporté une somme plus importante que vous pour l'apport initial, il est généralement nécessaire de le compenser pour cette contribution supplémentaire.

Tout d’abord, il faut estimer le montant de la soulte. Ce montant est assez simple à calculer puisqu’il s’agit de diviser la valeur nette du bien par le nombre de personnes impliquées dans le partage.

Il existe deux méthodes pour calculer la soulte, en fonction de l'existence ou non d'un emprunt en cours. Si un prêt reste à rembourser, la banque peut vous fournir un tableau d’amortissement, qui détaille pour chaque mensualité la part dédiée au remboursement du capital et celle consacrée aux intérêts, facilitant ainsi le calcul du montant restant dû.

Exemple 1 :

Supposons que vous soyez l'un des deux copropriétaires en indivision à parts égales (50/50) d'un bien estimé à 200 000 €, sans aucun prêt en cours.

Il a été décidé qu'à l'issue de la séparation ou de la succession, vous deviendriez l'unique propriétaire du bien. Vous devrez alors racheter la moitié de sa valeur à votre ex-conjoint ou cohéritier, soit 100 000 €.

Exemple 2 :

Imaginez maintenant que vous êtes l’un des 2 propriétaires en indivision égalitaire (50/50) d’un bien évalué à 200 000 € sur lequel il reste encore 50 000 € de prêt immobilier à rembourser. Il a été convenu qu'à l'issue de la séparation ou de la succession, vous deviendriez le propriétaire exclusif du logement.

Vous allez donc devoir racheter à votre ex-conjoint ou co-héritier la moitié de la valeur du bien (100 000 €), moins la moitié de l’emprunt immobilier restant à courir (25 000 €). Vous allez donc payer 75 000 € pour pouvoir racheter la soulte plus le capital restant à rembourser (50 000 €), soit un total de 125 000 €.

Et évidemment, tout cela se complique si la répartition de l'indivision n'est pas égalitaire ! Il est donc crucial, dès l'achat, de bien préciser la contribution financière de chacun, car cela peut avoir des conséquences significatives en cas de séparation.

Les délais de paiement de la soulte sont un élément clé des négociations lors du rachat de parts en indivision.

Il est possible de définir un échéancier personnalisé, préalablement convenu entre les époux. Dans ce cadre, vous pouvez prévoir l'application d'intérêts au taux légal en cas de non-respect de cet échéancier. Généralement, la soulte doit être réglée dès l'homologation de la convention de divorce par le juge.

Il est également fréquent que la soulte doive être versée dans un délai de deux à trois mois après que le jugement soit devenu définitif, c'est-à-dire lorsque la décision du juge ne peut plus être contestée en appel. Dans tous les cas, il est important de prévoir des sanctions en cas de non-respect de ce délai.

Si vous envisagez de procéder à un rachat de soulte, il est important de prendre en compte les délais nécessaires à l'obtention d'un prêt immobilier. Ces démarches peuvent être longues, il est donc préférable de les anticiper.

De plus, comme vous allez solliciter un nouveau crédit, ce sera l'occasion de renégocier l'ensemble des conditions, y compris le taux d'intérêt. Il est utile de savoir que les banques n'ont pas de taux spécifiques pour les soultes, elles appliquent les mêmes grilles que pour les prêts classiques. Seule la structure du montage financier diffère légèrement de votre prêt initial, mais votre courtier immobilier sera le mieux placé pour vous expliquer les détails.

La soulte est versée par l'indivisaire détenant la plus grande part du bien à celui qui en possède moins. En d'autres termes, celui qui souhaite conserver le bien compense financièrement celui qui souhaite s'en retirer, que ce soit dans le cadre d'un divorce ou d'une succession.

Cependant, si le bien est encore soumis à un prêt immobilier, la banque peut s'y opposer. Elle vérifiera lors de votre demande si vous êtes en mesure de financer seul l'intégralité du bien, ce qui peut être problématique, étant donné que l'achat initial a été fait à deux, souvent avec deux revenus.

Il est donc essentiel de bien vérifier votre capacité d'endettement avant de vous engager à racheter les parts des autres indivisaires.

Non, que ce soit dans le cadre d'une succession ou d'un divorce, la liquidation de la communauté légale est inévitable. La soulte doit donc obligatoirement être versée. Il est important de ne pas la confondre avec la prestation compensatoire. Il vous faudra donc bien vous entendre sur le versement de la soulte et les délais accordés avec vos cohéritiers ou ex-conjoints.

Comme nous l’avons vu précédemment, un échéancier peut être établi, permettant d'échelonner le versement sur une période définie, notamment si l’ex-époux ou le co-héritier n’est pas en capacité budgétaire de régler en une seule fois le montant de la soulte.

Cela dépend d'un accord entre les parties concernées. Il est toutefois conseillé de prévoir des intérêts en cas de retard de paiement et de formaliser ces conditions dans un acte notarié afin d'assurer la sécurité de l'accord.

Comment calculer la soulte ?

Le calcul de la soulte est en principe relativement simple, puisqu'il s'agit de la somme correspondant au pourcentage de propriété des autres indivisaires. Mais dans les faits, cela peut être très compliqué, notamment selon le nombre d'indivisaires, de leur quote-part sur le bien, voire de leur participation à l'achat initial. Il vaut donc mieux se faire accompagner par un professionnel !

Qui verse la soulte ?

La soulte est versée par l'indivisaire qui souhaite posséder des parts plus importantes du bien. En d'autres termes, dans le cas d'un divorce, si vous souhaitez rester dans le bien, vous payez la soulte à votre ex conjoint. Dans le cas d'une succession, si vous souhaitez racheter la maison familiale, vous devez la soulte à vos frères et soeurs (ou tout autre héritier).