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Nous savons qu’acheter en SCI est complexe : le type de SCI, à l’IS ou à l’IR, n’est pas valorisé de la même façon par toutes les banques. De nombreux documents sont requis avec la création de la SCI et le process est long et sinueux.

Un expert doit vous aider à naviguer dans cette complexité.

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La Société Civile Immobilière (ou SCI) est un montage utile lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier à plusieurs. Dans le cas d’un héritage ou d’une union, le régime appliqué par défaut est l’indivision, c'est-à-dire que vous partagez les mêmes droits sur le bien immobilier sans que vos parts soient divisées. Dans ce cas, la gestion est plus compliquée puisque les décisions doivent être prises à la majorité : cela peut mener à des situations de blocage.

L’acquisition immobilière grâce à une SCI peut vous aider à affronter certaines difficultés. Elle est avantageuse dans certaines situations, mais elle exige plus de gestion. Parmi tous nos experts, certains sont spécialisés et peuvent vous accompagner dans vos démarches pour votre projet de SCI.

Qu’est-ce que c’est qu'une SCI ?

Définition

Petit point juridique : les SCI sont réglementées par les dispositions communes à toutes les sociétés, fixées par les articles 1832 et suivants du Code Civil et les articles 1845 et suivants.

Pour créer une SCI, il faut deux associés ou époux au minimum, c'est-à-dire des personnes morales majeures ou un mineur (sans âge minimum) accompagné de son représentant légal. Une SCI est constituée pour une durée maximale de 99 ans. Son fonctionnement est régi par les statuts qui sont signés par ses membres dès sa création. Lors de la création de la Société Civile Immobilière, chaque membre apporte sa part et obtient une part proportionnelle à son apport.

Important
Dans le cas d'un achat immobilier, c'est la société qui est propriétaire du bien. Par conséquent, financer un achat via une SCI ou une indivision est totalement différent. Vous devez vous renseigner sur ces deux méthodes pour choisir la solution la plus adaptée à votre situation.

Quelle est la fiscalité d’une SCI ?

La SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire que les revenus et les charges perçus sont pris en compte automatiquement dans votre déclaration d’impôts personnelle : c’est la transparence fiscale. Néanmoins, vous pouvez choisir de soumettre votre SCI à l’impôt sur les sociétés. Cela peut s'avérer avantageux dans certaines situations.

Si vous choisissez l'impôt sur le revenu :

  • Chaque associé devra déclarer le montant des loyers sur sa déclaration d’impôts, dans la catégorie « revenus fonciers » : cette déclaration doit se faire au prorata des parts détenues dans la société.
  • Les déficits pourront être imputés sur le revenu global : une décote existe selon la période de propriété.

Si vous optez pour l’impôt sur les sociétés, vous pouvez déduire de votre assiette d’imposition toutes les charges réelles de votre société : cela permet de déduire l’amortissement de l’assiette fiscale, mais si cela est avantageux pendant la durée d’amortissement de l’actif, ça l’est moins dès que le bien immobilier est totalement amorti.

Attention
Si vous optez pour l’impôt sur les sociétés, ce choix est irrévocable. Par conséquent, réfléchissez sur le long terme lorsque vous choisissez votre régime d’imposition. Par ailleurs, si votre société est bénéficiaire et que vous êtes situé sur une tranche élevée d’impôt sur les sociétés, opter pour l’impôt sur le revenu limitera votre imposition personnelle.

Quels sont les avantages d’une SCI ?

La création d'un SCI possède de nombreux avantages : l’idée est de permettre à un groupe de personnes de réduire les frais d’acquisition et de mutualiser les charges. C'est une vraie solution pour pouvoir acheter à plusieurs. Ce n’est pas tout ! Outre le partage des frais, la création d’une SCI permet de protéger son patrimoine. En cas de faillite, les créanciers de la SCI qui souhaitent récupérer leur capital doivent d'abord intenter une procédure contre la société avant de se retourner contre les associés.

En revanche, contrairement à d’autres types de société, les associés d'une Société Civile Immobilière sont responsables de manière illimitée, c’est-à-dire qu’ils devront payer l’ensemble des dettes, même si le montant dépasse leur apport initial.

Exemple

Une SCI est composée d’un bien d’une valeur de 200 000 euros. Quatre associés se partagent ce bien immobilier avec des parts respectives de 15 %, 20 %, 30 % et 35 % de la SCI. Un créancier souhaite se faire rembourser une créance de 80 000 euros. Pour cela, il doit d’abord intenter une action envers la personne morale qu’est la société. C’est uniquement si celle-ci n’est pas retenue qu’il pourra s’adresser directement aux différents associés. S’il gagne, les associés devront payer respectivement 12 000 euros, 16 000 euros, 24 000 euros et 28 000 euros.

Si un autre créancier possède une créance de 250 000 euros sur la SCI, chaque associé se doit de répondre de cette dette et de payer un montant supérieur à leur apport initial.

Vous pouvez réaliser la simulation de votre crédit immobilier dans le cadre d'une SCI avec notre outil en ligne.
Bon à savoir
Pretto s’occupe uniquement de votre projet de SCI soumise à l’impôt sur le revenu, comptant deux associés, vous inclus.

Comment choisir son type de SCI ?

SCI familiale

La SCI familiale permet aux membres d’une même famille de devenir propriétaires d’un bien immobilier dans un but non commercial. La seule condition à respecter  tous les associés doivent être de la même famille. Dans le cadre d'une SCI familiale, il n’y a pas de nombre maximum d'associés.

Les principaux avantages de la SCI familiale concernent les cas de succession et de donation des parts. En effet, la SCI facilite les cas de succession. Si l'un des associés de la SCI décède, les parts seront transmises aux autres membres en vertu de leur droit d’usufruit sur le bien. Quand la SCI est composée de deux personnes et que l’une décède, l’autre obtiendra les parts restantes.

Outre les cas de succession, la SCI familiale est également un réel avantage en cas de donation. Votre part de la SCI est soumise au paiement des droits de donation qui sont calculés sur la valeur des parts, mais dans le cas d’une SCI familiale, la valeur de la part prend en compte les dettes de la société. Par conséquent, celle-ci est moins importante et vous pouvez réduire les frais de donation !

SCI professionnelle

Mettre en place des montages juridiques à travers la SCI peut optimiser votre patrimoine. Le patron peut acheter en propre un immeuble au lieu de l’inscrire à l’actif de son entreprise et le louer à sa société. Ainsi, les loyers payés par la société seront déductibles des revenus et diminueront l’assiette de l’impôt sur les sociétés.

De son côté, le patron peut rembourser son crédit immobilier grâce aux loyers perçus. Par ailleurs, ce montage permet d’isoler l’immeuble du patrimoine de l’entreprise et le protège des créanciers de la société.

La SCI marchand de biens

Si votre objectif est de réaliser des bénéfices en achetant et revendant des biens immobiliers, des parts et actions de sociétés immobilières, des terrains constructibles et des fonds de commerce, la SCI marchand de biens est la plus adaptée. Vous devrez simplement choisir une forme juridique pour votre SCI : SARL, SAS, SASU, etc.

Lors de la revente et de la prise de bénéfice, il y a une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) à payer. Dans ce cas, il existe deux types de TVA :

  • TVA classique que l’on collecte ou que l’on déduit ;
  • TVA sur marge sur la plus values des opérations de ventes.

La TVA sur marge se calcule de la manière suivante :

Grâce à la SCI marchand de biens et selon son statut juridique, vous obtiendrez une solution fiscale intéressante. De plus, les frais de notaire seront aussi moins élevés : environ 3 % au lieu de 7,5 % !

La SCI nécessite plus de travail administratif

La SCI simplifie la gestion de votre maison ou appartement, mais elle implique des démarches administratives plus contraignantes.

La mise en place de la SCI

Mettre en place une SCI nécessite un travail administratif qui comprend :

  1. La rédaction des statuts avec un professionnel du droit ;
  2. La publication d’une annonce légale ;
  3. L’immatriculation la société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Si vous passez par un professionnel du secteur, prévoyez entre 1 000 et 1 500 euros, et environ 350 euros si vous le faites par vous-même. Pour éviter de vous perdre dans la paperasse, nous vous conseillons de faire toutes les démarches administratives en ligne.

La gestion

La gestion d’une SCI requiert également quelques formalités administratives :

  1. Les Assemblées Générales : une assemblée générale doit avoir lieu tous les ans pour rédiger un procès verbal. De plus, des assemblées extraordinaires peuvent être convoquées pour certains événements exceptionnels, comme lorsqu'un associé souhaite vendre ses parts.
  2. Les obligations comptables : vous devez ouvrir un compte bancaire spécifique à la SCI, mais également publier régulièrement les comptes, au moins à chaque clôture d’exercice. N’oubliez pas de prévoir les honoraires d’un expert comptable.
  3. Les contraintes liées au crédit immobilier : le prêt peut être souscrit au nom de la SCI ou de ses associés. Cependant, si c’est la SCI qui contracte le prêt, vous ne pourrez pas obtenir de prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ).

Comment céder ses parts de SCI ?

Si l'un des associés de la SCI souhaite la quitter, c'est tout à fait possible. Dans ce cas, il faut vendre ses parts : on parle de « cession de parts » et cela se fait via plusieurs étapes. À savoir : obtenir l’accord des associés, définir le prix de cession et suivre les formalités administratives.
L’un des principaux avantages de la SCI, c'est qu’elle simplifie beaucoup de démarches, notamment la cession de parts. C’est pourquoi elle est très prisée dans les cas de successions. Sans elle, un acte notarié serait requis pour toute transaction immobilière, ce qui induit des frais de notaire et des démarches lourdes.
Bon à savoir
Lorsque vous cédez une part de SCI, l’immeuble n’est pas soumis au droit de préemption urbain, c’est-à-dire que les collectivités territoriales ne pourront pas exiger que vous leur vendiez le bien en priorité.

L’acte de cession nécessite un dépôt d’acte modificatif auprès du greffe. De plus, la cession de part de SCI est soumise aux droits d’enregistrement de 5 % à payer par l’acquéreur.

Dans le cas où la valeur de cession des parts est supérieure à leur valeur initiale, le cédant doit s’acquitter de l’impôt sur les plus-values. La plus-value est taxée au taux de 19 % pour l’impôt sur le revenu à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux (CSG et CRDS) à hauteur de 17,2 %, soit un taux total de 36,2 %. Néanmoins, un abattement sur la plus-value est possible en fonction de la durée de détention des parts sociales : cela concerne d’une part l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux d’autre part.

À retenir
  • Elle présente des avantages juridiques : souplesse dans la rédaction des statuts et dans les montages possibles.
  • Elle permet de réunir les capitaux nécessaires pour un investissement, et à un dirigeant d’acquérir un immeuble en faisant payer les loyers à sa société.
  • Selon le régime choisi, vous pouvez obtenir une réduction de l’impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés.
  • Simplification de la cession de part, d’autant que les frais de notaire et le droit de préemption sont supprimés.
  • La création de la société nécessite l’avis d’un professionnel du droit, des réunions régulières d’assemblées générales ainsi que des publications des comptes.
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