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Indivision ou SCI : que faut-il choisir ?

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Hélène Sung
Mis à jour le 17 sept. 2024
Indivision ou SCI : que faut-il choisir ?
« Nul n’est censé rester dans l’indivision » nous dit ce vieil adage sûrement tiré de grimoires juridiques. Si vous lisez ces lignes, c’est que cette question vous concerne et qu’il est temps de dépoussiérer ces notions. En effet, comme toutes les personnes qui se partagent la propriété d’un même bien immobilier, vous devrez faire un choix : conserver l’indivision ou vous lancer dans la Société Civile Immobilière (SCI)) ?
Souvent, l’indivision est considérée comme une situation lourde et précaire, à laquelle la SCI apporte des solutions. Cependant, tout dépend de votre situation et de vos objectifs avec ce bien. Vous l’avez compris, gardez-vous de vous décider avant d’avoir pesé le pour et le contre !

Si vous avez un projet d'achat immobilier, Pretto vous accompagne dans votre projet de SCI soumise à l’impôt sur le revenu, comptant deux associés, vous inclus.

1. SCI ou Indivision : mais de quoi parlons-nous exactement ?

Reprenons depuis le début. Si, d’une manière ou d’une autre, vous achetez une maison ou un appartement à plusieurs, il vous faudra décider de son mode de gestion.
  • L’indivision est le mode « par défaut ». Chaque indivisaire bénéficie de droits sur le bien sans que les parts soient matériellement divisées. Par ailleurs, la mise en place est simple, puisque automatique, mais la gestion à long-terme est parfois alambiquée car chaque décision doit obtenir l’aval de la majorité …
  • La SCI de son côté est une société civile créée par les différents propriétaires pour gérer un bien collectivement. Les associés signent alors le contrat qui prévoit les droits et devoirs de chacun dans toutes les situations possibles. Sécurisante, elle possède de nombreux avantages, notamment pour les projets à long-terme. Elle peut en revanche vous « emprisonner » si vous souhaitez changer de projet immobilier.

Cette courte introduction vous permet déjà de dégager leurs principales caractéristiques : l’indivision pour plus de simplicité et la SCI pour une gestion cadrée et efficace sur le long terme. Voyons maintenant de plus près ce qu’il en est. Nous vous avons ainsi préparé une petite liste, étape par étape, de la création à la dissolution, en passant par la gestion quotidienne, des différences entre l’indivision et la SCI.

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2. SCI ou Indivision : avantages et inconvénients des deux systèmes

Indivision SCI
Création pas de démarches spécifiques démarches obligatoires et payantes
Prises de décision majorité des ⅔ sauf pour la vente et l’hypothèque, à l’unanimité selon la règle de la majorité pertinente précisée dans les statuts
Transmission partagée entre les indivisaires de manière automatique organisée à l’avance dans les statuts
Cession pas d’accord à obtenir accord des associés nécessaire

La création est plus facile avec l'indivision

L'indivision est le mécanisme applicable par défaut, ce qui signifie :
  • Pas de formalités administratives (comme la rédaction des statuts constitutifs ou les démarches d’immatriculation au RCS)
  • Pas de coûts administratifs (pas de capital social à constituer, pas de frais d’immatriculation, pas de professionnels à payer pour vous aider dans vos démarches...)"

Avec la SCI, vous devez faire des démarches administratives légales telles que :

  • La rédaction des statuts et mention des apports de chacun
  • L'immatriculation au RCS
  • La parution au journal officiel

Par ailleurs, la SCI vous coûtera plus cher au moment de sa mise en place : comptez des frais pour la rédaction des statuts (si vous passez par un professionnel), mais aussi les frais d'annonce légal, les frais d'immatriculation, la déclaration des bénéficiaires effectifs... et les frais de dossier de la banque, pour qui ce type de dossier est plus difficile à traiter.

La prise de décisions (courantes ou exceptionnelles) dépend du système

Avec l'indivision, les décisions courantes sont prises à la majorité des 2/3 pour tout ce qui concerne l’exploitation normale du bien :

  • L'entretien
  • Le renouvellement des baux
  • Les actes administratifs

Il est possible de nommer un gérant parmi les indivisaires pour prendre en charge ces décisions.

Avec la SCI, les décisions courantes sont prises dans le cadre des Assemblées Générales (AG) rassemblant les associés au moins une fois par an, avec les règles suivantes :

  • D'après la règle de la majorité « pertinente », fixée dans les statuts à la création de la société par les fondateurs
  • Vous devez obligatoirement rédiger un Procès-Verbal
  • Vous devez faire une convocation formelle des associés

Il est possible de nommer un gérant, pas forcément associé, éventuellement rémunéré, pour les questions de gestion courante."

Concernant les décisions exceptionnelles (vente du bien ou mise en hypothèque), la méthode de prise de décision est différente pour l'indivision puisqu'elles doivent être prises à l’unanimité.

Pour la SCI en revanche, le fonctionnement est le même que pour les décisions ordinaires, mais l’AG exceptionnelle remplace alors l’AG ordinaire.

La transmission est facilitée avec la SCI

Avec l'indivision, on ne choisit pas les autres héritiers lors du décès de l’indivisaire, qui peuvent être très nombreux et automatiquement propriétaires. Par ailleurs, le compte bancaire commun se bloque tant qu’un nouvel accord entre les héritiers n’est pas signé.

Et n’oubliez pas... La facture des droits de donation est assez salée et vous concerne si la valeur du bien est supérieure à 100 000 €.

Avec la SCI, la succession est organisée à l’avance dans les statuts . Vous pouvez respirer, tout se fera sereinement grâce au cadre légal de la SCI.

La cession est plus simple en indivision

Dans le cadre de l'indivision, c'est très facile car vous n’avez pas d’autorisation à demander ou de motif à présenter. Les autres indivisaires auront alors un délai d’un mois pour user de leur droit de préemption.

Pour la SCI, c'est relativement facile mais il vous faut respecter les étapes suivantes :
  • Vous devez obtenir l’accord des autres associés
  • Définir le prix de cession
  • Remplir les documents administratifs et payer vos impôts
Vous voilà désormais expert en la matière ! Cependant, vous n’êtes pas encore tout à fait au bout de vos peines car il vous faut faire un choix adapté à votre projet immobilier. Ne vous fatiguez ainsi pas à créer une SCI si vous ne comptez pas garder le chalet alpin dont vous venez d’hériter !
Pour aller plus loin : La cession de parts en SCI

3. Un projet à court-terme ? Choisissez l’indivision !

Ce régime a un mot d’ordre : la simplicité.

Les paperasses administratives, les rédactions de statuts ou les réunions interminables pour décider de quelle couleur repeindre le local à poubelles… Non merci ! Vous êtes sûr de vous et de vos copropriétaires ? Ou bien vous comptez revendre vos parts dans très peu de temps ? Ou encore, la transmission du bien ne concernera pas une multitude d’héritiers ? L’indivision peut effectivement vous simplifier la vie !

Si vous êtes de nature prudente, vous pouvez clarifier les droits et les devoirs de chaque propriétaire dans une « convention d’indivision » chez un notaire. Votre communauté pourra alors désigner un gérant, rappeler les quotes-parts de chacun et toutes les règles du quotidien qui éviteront disputes et frustrations.

4. Une préférence pour la stabilité et l’organisation à long-terme ? Lancez-vous dans la SCI !

La SCI de son côté vous assure une gestion plus efficace grâce à son cadre légal. Elle vous oblige à une grande rigueur dans toutes vos décisions et à une grande transparence entre tous les associés. Ainsi, vous éviterez les malentendus et les éventuelles arnaques !

De plus, la transmission du bien à vos héritiers se fait selon vos souhaits, de manière apaisée et organisée.

Finalement, si vous n’avez pas peur de vous lancer héroïquement dans les paperasses administratives et considérez sérieusement ce bien commun comme un projet de vie, la SCI est faite pour vous.

A retenir
  • L’indivision est le régime par défaut, adapté aux projets de court-terme : le bien n’est pas divisé matériellement entre les propriétaires
  • La SCI est une société : elle facilite la gestion et la transmission du bien grâce à des lois spécifiques
  • La SCI vous demande un réel investissement mais si vous avez un projet de long-terme, le jeu en vaut la chandelle !
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