Courtiers ou banques : par qui passer pour son prêt immobilier ?

Vous êtes en plein achat immobilier ? Comme la grande majorité des Français, vous allez certainement avoir besoin d’un emprunt pour le financer. Pour le trouver, vous avez deux solutions : passer directement voir les banques ou passer par un courtier en immobilier.

Pas de panique. On vous explique les points auxquels vous devez être attentif dans votre recherche de financement et les solutions à votre portée.

En passant par un courtier immobilier, vous bénéficiez d’un relais efficace dans la recherche de financement. Le premier rôle de votre courtier immobilier est en effet de faire un comparatif des différentes offres des banques afin de trouver celle qui correspond le mieux à votre profil.

Son deuxième rôle est de négocier pour vous auprès de la banque. Autre avantage, puisqu’il s’adresse de professionnel à professionnel. Non seulement vous disposez d’un expert du crédit de votre côté, mais il a accès aux interlocuteurs au siège de la banque. C’est-à-dire les personnes que vous, en poussant la porte de votre agence, vous ne voyez pas. Or, ce sont elles qui ont véritablement un pouvoir de décision sur votre offre de prêt…

Vous êtes à la recherche d’une assurance pour votre prêt immobilier ? Chez Pretto, nous aidons aussi les futurs acquéreurs à trouver la meilleure assurance emprunteur adaptée à leur profil et leurs besoins.

Vous pouvez tout à fait décider de prendre les choses à bras-le-corps et aller vous-même à la rencontre des banques autour de vous pour voir ce qu’elles vous proposent.

Mais gardez en tête que :

• C’est une activité très chronophage : Eh oui, qui dit comparaison dit que vous devez allez voir plusieurs établissements, imprimer tout le dossier de demande de crédit en plusieurs exemplaires, passer du temps au téléphone ou directement en agence avec un conseiller pour enfin obtenir une proposition de taux.

• Votre conseiller en agence n’est pas spécialisé en crédit immobilier : Les banques ont un modèle économique généraliste. Elles construisent une activité rentable en équipant leurs clients avec différents produits.

  En particulier, le crédit immobilier, qui est un produit assez peu rentable en tant que tel (surtout en période de taux bas). En revanche, il permet d’acquérir et de fidéliser les clients sur une longue période, et donc de leur vendre des produits plus profitables.

Le conseiller que vous allez rencontrer en agence est donc un conseiller multi-produits : ce n’est pas spécialiste du crédit immobilier. Il a donc très souvent plus d’aisance à proposer des produits plus simples (épargne, assurance…) et devra obligatoirement s’en remettre aux conseillers spécialisés avant de pouvoir vous faire un retour concernant une offre de prêt.

Les départements spécialisés en crédit immobilier se trouvent au niveau des sièges des banques. Vous n’aurez donc pas accès à ces interlocuteurs spécifiques, mais votre courtier immobilier, lui, les connaît bien !

Conséquence : en poussant la porte d’une agence bancaire, vous avez de fortes chances de tomber sur un conseiller qui ne sera pas le meilleur pour se battre et vous offrir le meilleur crédit immobilier. N’étant pas spécialiste, il peut considérer que ses efforts sur un projet immobilier, relativement à d’autres produits, sont moins « rentables ».

Et il n’a pas tout à fait tort. Contrairement à du temps commercial passé sur un produit simple :

• le traitement d’un dossier de crédit immobilier sera bien plus long ;

• l’impact financier sur les résultats de son agence se font sentir sur le long terme ;

• le conseiller doit défendre le dossier du client auprès de sa hiérarchie s’il veut proposer des conditions compétitives.

Sans oublier que vous n’êtes (a priori) pas un expert du crédit non plus… Une erreur d’interprétation est vite arrivée et vous engage pour toute la durée de votre emprunt.

Très bien, mais l’alternative ne risque-t-elle pas de vous coûter cher ?

Et sa propre banque, dans tout ça ?

Côté avantages, votre banque connaît déjà votre historique financier, ce qui peut faciliter certaines démarches administratives. Vous avez également probablement établi une relation de confiance avec elle, et enfin, vous pouvez peut-être bénéficier de tarifs préférentiels en récompense de votre fidélité.

Cependant, il y a des risques à considérer.

En ne consultant que votre propre banque, vous n’aurez qu’une offre particulièrement limitée et pas nécessairement adaptée à vos réels besoins. Par ailleurs, votre capacité de négociation sera limitée par la politique commerciale de votre banque, à la différence d’un courtier qui fera jouer son réseau et son pouvoir de négociation auprès de plusieurs banques.

Comme dans de nombreux secteurs des services, les clients existants bénéficient de moins bonnes conditions que les nouveaux. On a beau se convaincre que ce n’est pas juste (« je suis un client fidèle, je devrais être récompensé »), c’est tout à fait logique : un client existant valorise généralement le confort de ne pas changer de fournisseur, ce qui se traduit souvent dans les conditions qu’on lui offre.

Les exemples sont nombreux. Prenez les opérateurs téléphoniques ou internet : si on ne fait pas attention, on se retrouve au bout de quelques années à payer sensiblement plus que les nouveaux clients chez le même opérateur.

Avec votre banque, c’est pareil ! Même si la procédure pour changer de banque a été considérablement simplifiée, nous sommes tous un peu fainéants. Les banques le savent ; ainsi, si vous prenez un rendez-vous avec votre conseiller pour le financement d’un achat immobilier, très souvent il vous proposera des conditions peu compétitives, en tout cas pour commencer. Il va lui-même vous dire d’aller voir dans d’autres banques, et de revenir avec une proposition concurrente sur laquelle il pourra peut-être s’aligner.

Vous vous dites peut-être que ce sera différent avec votre conseiller méticuleux, qui vous valorise beaucoup comme bon client ? En fait, cela n’a rien à voir avec la compétence du conseiller. Très souvent il doit appliquer des règles : sans offre concurrente, il ne pourra pas défendre votre dossier pour obtenir de meilleures conditions.

Données applicables au 1^er juillet 2024

On sait déjà ce que vous allez nous dire : c’est bien beau de passer par un courtier, mais l’achat immobilier est déjà suffisamment cher. Pas besoin d’ajouter des coûts !

Nos frais de courtage démarrent à 1740 euros et dépendent du montant emprunté. Et cette rémunération ne se fait qu’au succès : pas de prêt, pas de facture !

*Achats en SCI, pour construction et des non-résidents.