La banque refuse, mais elle investit à Marseille quand même : le tour de force d’une courtière
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Marie, une emprunteuse au profil solide qui rêve de soleil
Quand la grisaille s’installe, quel Parisien ne rêve pas au moins une fois par semaine de soleil et de pastis en terrasse ? On plaide coupable… et Marie également ! Cette cadre trentenaire, en CDI avec un salaire confortable de 69 000 € nets annuels, est actuellement locataire de son appartement parisien.
Pour favoriser cette transition, elle a l’idée d’investir dans un appartement à Marseille pour le mettre en location, puis d’en faire sa résidence principale une fois sur place.
Investissement locatif : attention aux contraintes bancaires
Cette dernière lui explique que les banques sont binaires : pour elles, un projet doit être clairement défini, soit il s’agit d’un investissement locatif, soit d’une résidence principale. Pas de demi-mesure possible ! Elles se basent uniquement sur l’existant et ne financent pas des hypothèses.
Or, dans le cadre d’un investissement locatif, les banques acceptent une durée d’emprunt sur 20 ans maximum dans la majorité des cas, comme l'en informe sa courtière. Contrairement à la résidence principale qui, elle, peut aller jusqu’à 25 ans.
Les banques : prudence et pessimisme sont de mise
C’est sans compter sur une nouvelle subtilité de la part des banques. Charlotte lui explique en effet que les banques pondèrent le revenu locatif. Cela signifie que si Marie loue son futur appartement marseillais 1200 € par mois, les banques ne prendront en compte que 70 à 90 % de ce revenu...
Un regard plutôt pessimiste pour anticiper les éventuels risques d’impayés ou de vacance locative.
Prix du bien : 250 000 €
Apport : 30 000 €
Estimation des revenus locatifs espérés : 1200 € / mois
Tous les feux semblent au vert pour Marie, pourtant, sur 20 ans, son taux d’endettement atteint les 47 %. Encore bien trop élevé pour décrocher son crédit…
Car l’un des principaux points bloquants, c’est son loyer actuel parisien de 1 185 €. La courtière est obligée de retenir cette charge conséquente dans les 35 % d'endettement. Et même si la jeune femme décide de se faire héberger gratuitement pour alléger cette charge, la banque retiendra malgré tout un loyer fictif (500 € a minima). Bien essayé !
Pour mieux comprendre concrètement ce que représente votre taux d’endettement (un peu abstrait, on en a conscience), Charlotte vous propose ce calcul simple : divisez par 3 votre revenu mensuel net avant impôt.
Prenons l’exemple de Marie :
Salaire net : 4 688 €
Si on le divise par 3, on obtient 1562 €. Cela correspond à la mensualité maximale qu’elle peut supporter, c'est-à-dire ce qu'elle peut dédier à son crédit.
En ciblant des logements plus petits autour de 100 000 €, elle atteindrait enfin un taux d’endettement raisonnable de 32,8%. Mais à ce budget, ce n’est plus du tout le même projet pour la jeune femme…
Et si vous décidiez de "déguiser" votre investissement locatif en résidence principale ?
La question peut se poser ! Mais Charlotte vous met en garde : mentir à la banque présente des risques importants. D'autre part, cela pourrait compromettre fortement vos relations futures, que ce soit avec votre banque ou avec d’autres banques, comme elle le précise : “Le banquier que tu prends pour un idiot une fois, tu ne le prendras pas pour un idiot deux fois !”.
Enfin, les nouvelles exigences bancaires (attestation de télétravail à 100 %, par exemple) rendent cette option peu viable. Alors, un conseil : oubliez l'idée !
La stratégie de Charlotte : miser d’abord sur un achat de résidence principale
Charlotte propose à Marie une nouvelle stratégie, assez inattendue : acheter d’abord sa résidence principale à Paris.
La jeune femme était en effet persuadée de ne pas avoir les moyens d’acheter à Paris. Mais après simulation, elle se rend compte que c’est tout à fait possible pour une résidence principale.
Et Marseille, alors ?
Charlotte n’oublie pas le rêve de la jeune femme. Elle lui propose d’acheter sa résidence principale en attendant que son projet mûrisse d’ici deux ans, puis de le transformer en investissement locatif pour acheter à Marseille.
Une opération blanche idéale qui permet à Marie de devenir propriétaire sans attendre, tout en optimisant sa capacité d’emprunt pour acheter plus tard sa résidence principale à Marseille.
Trois facteurs jouent en faveur de cette stratégie à cet instant T :
Les taux d’intérêt élevés actuellement
Les prix immobiliers qui ont baissé dernièrement
Les perspectives de nouvelles tendances baissières d’ici 2025, favorisant la renégociation des prêts.
Acheter oui, mais pas n’importe comment ! Il est en effet déterminant de prendre en compte l’ensemble des paramètres de l’emprunteur, ainsi que les contraintes bancaires et les opportunités du marché pour construire un projet sur mesure. D’où l'importance de bien se faire accompagner.
Ainsi, grâce à une stratégie adaptée et progressive, Marie pourra transformer son rêve en réalité. Elle est désormais en quête d’un bien à Paris pour bâtir son patrimoine et, dans quelques années, tout quitter pour le soleil de la cité Phocéenne. On lui souhaite de bientôt savourer sa nouvelle vie en terrasse sur le Vieux-Port !
