Le cash flow immobilier : l’essentiel pour réussir votre investissement locatif

Se lancer dans l’investissement locatif ne s’improvise pas. Si les loyers perçus et le montant de votre emprunt sont des paramètres incontournables à prendre en compte, nombreux sont les futurs acquéreurs qui oublient de prendre en compte le cashflow du bien qu’ils convoitent. Grâce au simulateur de Pretto, vous pouvez d'ores et déjà commencer à préparer votre projet locatif avant de calculer son potentiel cashflow.

Le calcul du cash flow immobilier peut vous permettre d’éviter de nombreux écueils en amont d’un achat puisqu’il permet d’avoir une vue précise du montant que rapporte, chaque mois, un bien à son acquéreur.

Le cashflow désigne dans le monde de l’entreprise des flux de trésorerie : il se calcule en retranchant les dépenses aux recettes perçues. Appliqué au domaine de l’immobilier, il est utilisé pour mesurer la performance d’un projet, en tenant compte des données relatives à l’achat (frais de notaire, prêt) mais également des dépenses à venir, comme la taxe foncière ou les charges.

Comme vous pouvez le constater, la rentabilité n’inclut qu’une partie des dépenses associées à un bien : les impôts, par exemple, ne sont pas pris en compte dans son calcul. Le cashflow apporte une vision plus complète en intégrant ces données et constitue une véritable aide à l’arbitrage pour les futurs propriétaires.

Rien de plus facile que de calculer un cash flow immobilier : il vous suffit de faire la différence entre les recettes et les dépenses associées à votre bien.

• Les recettes correspondent principalement aux loyers perçus. Dans certains cas, vous pouvez également intégrer des réductions d’impôts

• Les dépenses, quant à elles, intègrent plus de variables : les frais relatifs à votre crédit, les frais de notaire mais également la taxe foncière, les impôts ou les contributions sociales sur votre location devront être pris en compte

Un cashflow positif est souvent décrit comme le Graal que recherchent tous les propriétaires. Pas de faux espoirs cependant : trouver un bien qui va générer plus de revenus que de dépenses ne s’improvise pas et nécessite une étude minutieuse de la part du futur acquéreur.

Nous avons sélectionné pour vous quelques astuces qui vous permettront de maximiser le cashflow de votre projet.

Cette option nécessite de comparer avec finesse les gains réalisés sur vos mensualités avec les frais occasionnés par l’augmentation des taux d’intérêt et des frais d’assurance. Pour des emprunts de longue durée, les banques vont augmenter leurs frais afin de compenser les risques de défauts, jugés plus importants.

Afin de dégager un cash flow positif, il est important de choisir la fiscalité la plus adaptée à votre projet : quel que soit le montant et les modalités de mise en location de votre bien, il est possible d’optimiser les dépenses relatives aux impôts.

À titre d’exemple, les locations meublées bénéficient d’une fiscalité plus avantageuse que les locations nues : les frais d’amortissement sont notamment pris en compte dans le calcul de l’impôt. Le bénéfice est d’autant plus important que les loyers d’une location meublée sont plus élevés que ceux d’une location nue.

Autre solution, il vous est possible de réaliser l’achat par le biais d’une société afin d’amortir les frais relatifs à l’achat et de réduire la base imposable.

C’est la condition sine qua non d’une opération réussie. Les biens qui permettent de dégager un cashflow positif ne courent pas les rues et, difficulté supplémentaire, il faut être en mesure de les repérer.

Prenez donc le temps de vous documenter sur le secteur sur lequel vous souhaitez acheter afin de repérer les bonnes affaires, les tendances du marché et les biens que vous pourrez valoriser sur le marché de la location.

Certains types d’investissements ont l’avantage de booster le cashflow de votre achat. En prenant le temps de considérer ces différentes options, vous ferez le pari d’optimiser la rentabilité de votre bien.

• La colocation : le marché de la colocation est en tension. Dans de nombreuses villes, l’offre d’appartements en colocation est inférieure à la demande. L’avantage de ce type de mise en location est qu’il vous permet de maximiser le nombre de loyers perçus pour une surface habitable donnée.

• Les locations de courte durée : ce type de location bénéficie d’une fiscalité avantageuse, celle du LMNP (loueur meublé en non professionnel) évoquée plus haut. Par ailleurs, le prix des locations saisonnières peut connaître une belle amplitude en fonction de la saison. Les tarifs hôteliers ne faisant pas l’objet d’un encadrement, il vous sera possible d’augmenter le montant de la nuitée sur les périodes les plus demandées.
• Les immeubles de rapport : pour les plus aguerris, il est possible d’acheter un immeuble dans son intégralité. Cette solution présente l’avantage de générer d’importantes économies d’échelle. Pour un même montant, il est plus intéressant de constituer un dossier de financement unique pour acquérir un lot de logements plutôt que de réaliser plusieurs demandes de prêts pour différents biens. Vous retrouverez ces économies d’échelles à de nombreuses reprises: pour les travaux, qui pourront être réalisés plus facilement que sur des biens épars, mais également pour les frais de gestion de votre parc locatif.

Ce que cela signifie et implique

Un cash flow positif signifie que les recettes locatives couvrent non seulement toutes les dépenses liées à la propriété, mais génèrent également un excédent financier. Cela implique une meilleure rentabilité de l'investissement, une sécurité financière accrue pour le propriétaire, et une capacité à réinvestir ces surplus dans d'autres projets immobiliers ou à amortir plus rapidement le crédit immobilier. Un cash flow positif permet aussi de faire face à des imprévus financiers et de renforcer la solidité de votre portefeuille immobilier.

Vous l’aurez compris, un cash flow positif est bien souvent le résultat d’une stratégie bien rodée. Pas de panique, donc, si le cash flow de votre bien est négatif : la plupart des propriétaires sont d’ailleurs dans cette situation.

Un cash flow négatif signifie que les dépenses associées à votre bien immobilier dépassent les recettes générées par les loyers. Cette situation peut être temporaire ou structurelle.

• Cash flow négatif temporaire : Cela peut se produire si vous avez des frais imprévus ou saisonniers, comme des travaux de rénovation ou des vacances locatives.

• Cash flow négatif structurel : Cela indique que les dépenses courantes (comme les frais de crédit, les charges et les taxes) sont systématiquement supérieures aux loyers perçus.

Un cash flow négatif peut être acceptable si vous anticipez une augmentation de la valeur de l’immobilier à long terme, bénéficiez de réductions fiscales ou envisagez des optimisations futures des revenus locatifs et des dépenses.

Si la situation n’est bien évidemment pas optimale, elle ne présage en rien de la plus-value que vous pourrez réaliser à la revente : une tendance haussière sur le marché immobilier peut vous permettre de compenser le surplus de dépense par un prix de vente avantageux.

Pour optimiser votre cash flow immobilier, il y a plusieurs points à prendre en compte avant et après l'achat de votre bien.

Avant d'acheter, il est essentiel de bien choisir son bien immobilier en étudiant le marché pour identifier des opportunités sous-évaluées ou à fort potentiel de rentabilité. La négociation du prix d'achat est également cruciale pour réduire les frais de crédit et améliorer le cash flow. Enfin, comparer les offres de prêt permet de trouver des taux d'intérêt avantageux et des conditions de remboursement flexibles.

Une fois le bien acquis, optimiser les loyers en fonction du marché local et des améliorations apportées peut augmenter les revenus. Réduire les charges en choisissant des fournisseurs et des prestataires de services compétitifs aide à limiter les dépenses. L'optimisation fiscale, en utilisant des dispositifs avantageux comme le statut LMNP ou l'investissement en SCPI, contribue également à maximiser le cash flow.