SCPI ou investissement locatif : lequel est le plus rentable ?

Quand il s’agit d’investir dans l’immobilier, deux stratégies s’affrontent : la Société Civile de Placement Immobilier et l’investissement locatif traditionnel. Chaque option a ses points forts et ses points faibles. Mais alors, laquelle est la meilleure stratégie pour vous ? Pour répondre à cette question brûlante, Nicolas Bauguitte, cofondateur de Eight, un cabinet d’investissement locatif clé en main, et Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI, confrontent leur expertise pour vous aider à faire le choix qui vous correspond le mieux.

• Investissement locatif : Être propriétaire des murs implique forcément certaines responsabilités : assurer les entrées et sorties des locataires, rédiger les quittances, ou encore publier des annonces sont des tâches chronophages. Même si une agence peut gérer votre bien (pour un coût entre 4 à 8 % de vos loyers), vous restez le garant de sa maintenance.

• 🟢 SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : La gestion est totalement déléguée à la société qui gère la SCPI. Trouver des locataires, superviser les travaux, percevoir les loyers… tout est pris en charge. Votre seule responsabilité ? Déclarer vos loyers perçus.

👉 Verdict : La SCPI l’emporte haut la main pour ceux qui souhaitent un investissement plus passif.

• SCPI : Sur les 40 ans dernières années, on observe un rendement (net avant impôts) oscillant entre +4 % et +8 %. En 2023, la moyenne s’établissait à 4,53 %, certaines SCPI peuvant fournir des rendements plus élevés (+10%) mais elles sont aussi plus risquées. Paul Bourdois, l’expert SCPI, rappelle par ailleurs que les performances passées ne garantissent pas l’avenir.

• 🟢 Investissement locatif : La rentabilité dépend de nombreux facteurs : prix d’achat, travaux ou non, loyer, vacance locative... Nicolas Bauguitte, l’expert, précise qu’en moyenne on peut atteindre un rendement autour de 7 à 8 % net avant impôt. Sur certaines villes comme Le Mans, il ajoute que les rentabilités brutes peuvent même grimper à 8 %, contre 4 à 5 % à Paris.

👉 Verdict : Si votre priorité est une rentabilité élevée, l’investissement locatif prend l’avantage. Attention toutefois à bien évaluer le couple rendement / risque.

• 🟢 Investissement locatif : Avec le statut de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), il est possible de déduire vos charges et amortissements pour ne pas payer d’impôts sur les loyers, et cela dans les premières années de votre investissement. C’est l’avantage fiscal majeur du meublé par rapport à la location nue. C’est d'ailleurs pourquoi la location meublée est souvent la porte d’entrée de l’investissement locatif.

• SCPI : Ici, les revenus sont imposés selon votre tranche marginale d’imposition, plus les cotisations sociales (17,2 % en décembre 2024). Cependant, d’autres stratégies existent pour optimiser la fiscalité, comme l’investissement en nue-propriété.

👉 Verdict : malgré quelques montages possibles en SCPI pour optimiser l’imposition, l'investissement locatif en meublé reste le plus avantageux sur ce terrain fiscal.

• 🟢 SCPI : Revendre vos parts de SCPI est relativement simple, il suffit d’adresser un ordre de retrait à votre société de gestion. Les fonds sont ensuite disponibles sous un mois en moyenne. Les délais peuvent s’allonger jusqu’à 3 à 5 mois en cas de situations plus instables.

• Investissement locatif : Ici vous êtes seul maître à bord et donc le seul décisionnaire pour la vente de votre logement. Pour autant, vous restez dépendant du marché immobilier et du processus de vente qui prend un certain temps : mise en vente, visites, recherche d’un acquéreur, démarches notariales… Il est rare de finaliser une vente en moins de 3 mois.

👉 Verdict : Les SCPI sont plus rapides et flexibles à la revente, mais attention aux délais en cas de situation de marché plus complexe.

• Investissement locatif : Ici vous avez un contrôle total sur le pilotage de votre stratégie. Vous pouvez adapter votre investissement selon votre évolution personnelle (changement de zone géographique, mariage…).

• 🟢 SCPI : Avec les SCPI, le terrain de jeu est cependant plus vaste. Vous avez accès à une diversification géographique (France, Europe, USA) et sectorielle (résidentiel, bureaux, commerces), ce qui permet une plus grande dilution du risque. Vous n’aurez cependant aucun pouvoir de décision, excepté le vote en fin d’exercice comptable.

👉 Verdict : Les SCPI permettent une diversification plus large, mais sans contrôle direct sur les décisions stratégiques.

• SCPI : Certains SCPI offrent la possibilité d’investir dès 1 €. Avec ou sans crédit, l’accès est ouvert à tous, même sans apport. Toutefois, c’est toujours intéressant d’utiliser l’effet de levier du crédit. Pour cela, privilégiez les établissements bancaires spécialisés dans le financement des SCPI plutôt que par votre banque traditionnelle pour un meilleur accompagnement.

• 🟢 Investissement locatif : Idem ici pour l’effet de levier du crédit. On recommande cependant un apport d’au moins 10 % du prix du bien, ce qui correspond environ à 7 000 à 10 000 € pour un appartement au Mans par exemple. Enfin, une stabilité professionnelle est par ailleurs nécessaire pour obtenir un prêt (CDI, revenus stables).

👉 Verdict : Ici il est difficile de trancher clairement, mais l'investissement locatif présente toutefois une belle accessibilité pour les profils stables grâce à l'effet levier du crédit.

• SCPI :Plusieurs risques sont à prendre en compte : risque de perte en capital (aucune garantie de récupérer ce capital investi), risque de non garanti de revenus (les performances passées ne présagent pas de l’avenir), risque de liquidité.

Néanmoins, ces risques sont davantage dilués que dans un investissement locatif, puisqu’on recense une cinquantaine de biens en moyenne par SCPI, ainsi que 3 locataires par bien. La diversification sectorielle vient aussi diluer le risque.

• 🟢 Investissement locatif : Le principal risque concerne la vacance locative ou les loyers impayés. Toutefois, en choisissant une zone dynamique, ces risques restent mesurés.

👉 Verdict : Même si ces deux investissements comportent chacun leurs propres risques, la SCPI nécessite une meilleure connaissance pour limiter les risques. A contrario, l'investissement locatif peut souvent être réalisé en autonomie.

• SCPI : En SCPI, on est avant tout sur du rendement. Même si une valorisation des parts est possible, ce n’est pas l’objectif principal. Il est aussi important de noter que le risque de non garantie de capital peut entraîner une moins-value.

• 🟢 Investissement locatif : Le temps long est la clé sur ce type d’investissement immobilier. Apprécier son investissement sur le long terme joue en votre faveur pour espérer une plus-value plus ou moins importante, surtout dans les zones à forte demande.

👉 Verdict : Sur le papier, l’investissement locatif offre un meilleur potentiel de plus-value, surtout si vous vous laissez du temps à votre investissement pour fructifier. Attention toutefois aux fluctuations du marché, personne n’ayant la capacité à ce jour de prédire l’avenir.

SCPI ou investissement locatif ? Vous l’aurez compris, cela dépend avant tout de vous ! Quels sont vos objectifs, vos besoins, votre situation ? Prenez le temps d’analyser vos priorités et, faites-vous accompagner par des experts pour maximiser vos chances de succès.