Tout savoir sur la loi LMNP en 2024

La location en Loueur Meublé Non Professionnel est très précisément un régime fiscal permettant d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse que la location nue. Cette loi vous permet de réduire vos impôts et de récupérer la TVA.

Si vous investissez en LMNP en 2024, il s’agit forcément d’un investissement de type immobilier locatif : vous achetez un bien exclusivement dans le but de le louer.

Mais alors la LMNP s’applique-t-elle au neuf ? À l’ancien ? Quelles sont les conditions à respecter pour obtenir le statut ? Quels sont les avantages fiscaux auxquels vous pouvez prétendre ? Quelles sont vos obligations en tant que loueur en LMNP ? Pas de panique, on vous explique tout juste en dessous !

Il faut savoir que le statut LMNP est applicable pour un bien acheté neuf, mais aussi pour un bien ancien. Dans les deux cas, la location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Pour un bien ancien, on parle de la loi LMNP occasion. Si vous achetez un bien ancien meublé en non-professionnel dans le but de le louer, vous allez pouvoir bénéficier des avantages du LMNP sans pour autant investir à l’aveugle.

L’avantage du LMNP dans l’ancien réside dans le fait que tout est connu à l’avance : vous savez très exactement quels sont les frais d’entretien, le taux d’occupation, etc. De plus, l’ancien bénéficie encore d’emplacements privilégiés qui sont de plus en plus rares à trouver proches des centres-villes.

La loi LMNP ne doit pas être confondue avec le LMP (Loueur Meublé Professionnel), les acronymes sont certes proches, mais ils ne veulent pas dire la même chose ! Vous êtes perdu au milieu de tout ce jargon ? On vous explique ça très simplement.

La loi LMNP dont nous vous parlons dans cet article concerne par définition l’investissement en Loueur Meublé Non Professionnel : elle ne doit donc pas être votre activité principale !

En revanche, dans le cadre du Loueur Meublé Professionnel (LMP), le statut n’est applicable qu’à des loueurs professionnels en meublé.

Pour obtenir le statut de LMNP, vous devez suivre plusieurs étapes :

1. Acheter un bien immobilier meublé : Que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, le bien doit être meublé avec un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y vivre normalement.

2. Déclaration au greffe du tribunal de commerce : Vous devez déclarer votre activité de loueur en meublé non professionnel en remplissant le formulaire P0i et en le déposant au greffe du tribunal de commerce dont dépend le bien immobilier. Vous recevrez ensuite un numéro SIRET.

3. Choisir votre régime fiscal : Optez pour le régime fiscal adapté à votre situation (micro-BIC ou régime réel).

4. Remplir votre déclaration de revenus : Chaque année, vous devez déclarer vos revenus locatifs en tant que BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) sur votre déclaration de revenus.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal particulièrement avantageux pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif meublé. Toutefois, pour en bénéficier, plusieurs conditions doivent être remplies. Voici un guide complet pour vous assurer que vous respectez bien ces critères.

Le statut LMNP peut s’appliquer à différents types de biens immobiliers :

• Appartements et maisons : Que ce soit des studios, des appartements ou des maisons, les logements destinés à la location meublée peuvent bénéficier du statut LMNP.

• Résidences services : Les logements situés dans des résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme, EHPAD) sont également éligibles, surtout sous le régime Censi-Bouvard.

• Biens anciens ou neufs : Le LMNP s’applique aussi bien aux biens immobiliers neufs qu’aux biens anciens, tant que ceux-ci sont meublés et prêts à accueillir des locataires.

Pour être considéré comme « meublé », le logement doit comporter un certain nombre d’équipements obligatoires. Le logement doit permettre au locataire d’y vivre convenablement dès son arrivée, sans qu’il ait besoin d’apporter autre chose que ses effets personnels.

Voici les équipements indispensables :

• Literie : Lit, couette, couverture.

• Éclairage : Dispositifs d’occultation (rideaux, stores), luminaires.

• Cuisine : Plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges.

• Rangement : Étagères de rangement.

• Entretien : Matériel d’entretien ménager adapté.

Pour être éligible au statut LMNP, vos recettes locatives doivent respecter certaines limites :

• Revenus locatifs : Les revenus générés par la location meublée doivent être inférieurs à 23 000 € par an.

• Proportion des revenus globaux : Ces revenus doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

• Immatriculation au RCS : Bien que cela soit surtout requis pour le LMP, il est conseillé de vous inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur meublé non professionnel.

• Déclaration de revenus BIC : En tant que LMNP, vous devez déclarer vos revenus locatifs en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes s’offrent à vous : le micro-BIC et le régime réel simplifié.

• Assurance et conformité : Assurez-vous que le bien est en conformité avec les normes de sécurité et que vous disposez d’une assurance propriétaire non occupant.

• Micro-BIC : Si vos recettes locatives n’excèdent pas 70 000 €, vous profitez d’un abattement de 50 % sur les recettes locatives. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50 %.

• Régime réel : Si vos recettes dépassent 70 000 €, ou si vous en faites la demande, vous pouvez bénéficier du régime réel. Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion) ainsi que les amortissements du bien.

Le micro-BIC s’applique si vos recettes locatives n’excèdent pas 70 000 €. Vous profitez alors d’un abattement de 50 % sur les recettes locatives. Vous ne pouvez pas créer de déficit. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50 %.

Au-delà de 70 000 € ou sur demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures, vous bénéficiez du régime réel.

Il existe encore une subtilité à comprendre pour choisir son investissement en LMNP. Il s’agit de savoir si vous voulez opter pour la LMNP classique ou Censi-Bouvard.

La LMNP classique est la location d’un bien immobilier meublé locatif à usage d’habitation qui vous fait bénéficier des avantages fiscaux que nous vous avons détaillés ci-dessus. Cependant, l’amortissement en LMNP classique ne peut pas être supérieur à la différence entre les loyers et les charges.

Pour la LMNP Censi-Bouvard, vous avez d’autres avantages fiscaux. En Censi-Bouvard, vous allez bénéficier d’une réduction d’impôts égale à 11 % du prix du logement. Elle est calculée dans la limite d’un plafond d’investissement de 300 000 €. Au-delà, la fiscalité LMNP classique s’applique.

Notez cependant que pour être éligible à Censi-Bouvard, il faut investir dans un logement neuf meublé en type résidence (étudiante, senior, tourisme, EHPAD) et vous allez devoir mettre ce bien en location par bail commercial pour une durée de 9 ans. À vous de choisir en fonction de vos attentes fiscales, mais aussi en fonction de vos projets personnels.

À la fin du dispositif LMNP, plusieurs options s’offrent à vous :

1. Cession du bien : Vous pouvez décider de vendre votre bien. Dans ce cas, les plus-values réalisées seront soumises à la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers.

2. Conservation du bien : Vous pouvez continuer à louer votre bien en conservant le statut de LMNP. Les avantages fiscaux continueront de s’appliquer tant que vous respectez les conditions du dispositif.

3. Changement de statut : Si vos revenus locatifs augmentent et dépassent les seuils définis, vous pouvez passer sous le régime LMP (Loueur Meublé Professionnel). Cela entraîne des modifications fiscales importantes que vous devrez prendre en compte.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre plusieurs avantages significatifs en dehors des bénéfices fiscaux bien connus. Voici un aperçu des principaux atouts de ce régime pour les investisseurs immobiliers :

• Loyers plus élevés : Les logements meublés sont souvent loués à des prix plus élevés que les logements non meublés, ce qui permet d’augmenter les revenus locatifs. En général, les loyers peuvent être de 10 à 30 % plus élevés pour les biens meublés.

• Réduction des périodes de vacance locative : Les biens meublés attirent souvent des locataires pour des durées courtes à moyennes, comme les étudiants ou les professionnels en déplacement, ce qui peut réduire les périodes sans locataire.

• Contrats de bail flexibles : Le bail pour une location meublée peut être conclu pour une durée de seulement un an (ou neuf mois pour les étudiants), contre trois ans pour une location non meublée. Cette flexibilité permet de mieux s’adapter aux besoins des locataires et aux projets de l’investisseur.

• Facilité de rotation : En raison de la nature meublée, les logements peuvent être reloués plus rapidement et plus facilement, car les locataires n’ont pas besoin de meubler eux-mêmes le logement.

• Attrait pour les expatriés et les travailleurs temporaires : Les logements meublés sont particulièrement recherchés par les expatriés, les étudiants internationaux et les professionnels en mission temporaire qui cherchent une solution d’hébergement clé en main.

• Solution idéale pour les étudiants : Les étudiants sont souvent à la recherche de logements meublés pour des séjours de courte durée correspondant à leurs années universitaires.

• Moins de dégradations : Les locataires de logements meublés, habituellement temporaires, peuvent être moins enclins à apporter des modifications ou des améliorations personnelles au logement, ce qui peut réduire les risques de dégradations importantes.

• Gestion simplifiée des équipements : Le propriétaire est chargé de l’entretien des meubles et des équipements, ce qui peut parfois faciliter la gestion des réparations et des remplacements.

Si le statut LMNP bénéficie de nombreux avantages, des inconvénients existent et il faut bien les avoir en tête.

La gestion locative demande une attention particulière, avec l'entretien du mobilier et la nécessité de trouver régulièrement de nouveaux locataires, dans le cas notamment d’une location saisonnière avec un turn-over très important. De plus, l'investissement initial peut être plus élevé en raison de l'achat des meubles et des équipements nécessaires.

Comme pour toute location, des risques d'impayés ou de vacance locative existent, ce qui peut affecter vos revenus. La fiscalité associée au LMNP est également complexe, nécessitant souvent l'aide d'un expert-comptable pour optimiser vos déclarations et respecter les obligations légales.

Enfin, des contraintes légales strictes concernant le mobilier et l'équipement doivent être respectées pour bénéficier des avantages fiscaux.