Investissement locatif avant résidence principale : pourquoi ce n'est pas toujours une bonne idée

"Je préfère commencer par un investissement locatif, c'est plus rentable." Cette phrase, nos conseillers l'entendent souvent. Pourtant, quand on est encore locataire, cette stratégie peut sérieusement limiter vos possibilités. On vous explique pourquoi, cas concret à l'appui.

Son calcul semble logique : les loyers couvriront une bonne partie du crédit. Sauf que la banque ne voit pas les choses ainsi.

Voici ce que la banque va regarder :

• Son loyer actuel de 1 200€, une charge incompressible

• La future mensualité de crédit, même si elle est en partie couverte par des loyers

• Un taux d'endettement qui doit rester sous 35%

Résultat ? La capacité d'emprunt de Thomas se retrouve sévèrement amputée par son loyer. Là où il pourrait emprunter 330 000€ pour une résidence principale (avec une mensualité de 1 575€), il doit se contenter d'environ 80 000€ pour un investissement locatif (avec une mensualité de 375€). Une différence considérable qui limite drastiquement ses options d'investissement.

Imaginons maintenant que Thomas achète son propre appartement. Le même apport de 50 000€ lui permettrait :

• d'emprunter plus (son loyer actuel devient sa capacité de remboursement)

• d'obtenir un meilleur taux (les banques privilégient la résidence principale)

• de commencer à se constituer un patrimoine tout en se logeant

En achetant sa résidence principale, Thomas transforme une charge (son loyer) en investissement. C'est mathématiquement plus efficace.

Au-delà de la capacité d'emprunt, acheter sa résidence principale offre d'autres atouts :

• Des taux plus avantageux

• Un apport demandé moins important

• Des aides comme le PTZ pour les primo-accédants

• Une fiscalité plus légère

L'investissement locatif n'est pas une mauvaise stratégie en soi. Il devient vraiment intéressant quand :

• Vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale : Une fois cette étape franchie, votre capacité d’emprunt est souvent mieux optimisée pour un projet locatif.

• Votre capacité d’emprunt est suffisante même en restant locataire : Certains profils avec des revenus confortables et une gestion financière rigoureuse peuvent se permettre d’investir sans compromettre leur future accession à la propriété.

• Vous habitez dans une zone où l'achat est peu avantageux : Dans certaines grandes villes où les prix de l'immobilier sont très élevés (comme Paris ou Lyon), rester locataire et investir dans une ville à fort rendement peut être plus stratégique.

• Vous souhaitez optimiser votre fiscalité : L’investissement locatif offre plusieurs leviers d’optimisation fiscale, notamment via le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou encore l’achat en SCI pour les stratégies patrimoniales plus complexes.

La tentation de l'investissement locatif est compréhensible. Mais quand on est encore locataire, commencer par sa résidence principale est souvent le choix le plus judicieux. C'est plus simple à financer et cela pose les bases d'un patrimoine solide.

Dans le cas de Thomas, acheter sa résidence principale lui permettrait d'accéder à un bien plus grand, mieux situé, tout en transformant son loyer en patrimoine. L'investissement locatif pourra venir dans un second temps, une fois propriétaire, avec une capacité d'emprunt retrouvée.

Vous hésitez entre résidence principale et investissement locatif ? Les experts Pretto sont là pour étudier votre situation et vous aider à faire le meilleur choix. Entre simulation de capacité d'emprunt et stratégie patrimoniale, nous vous accompagnons pour construire le parcours le plus adapté à votre situation.